|
楼主(阅:1536/回:0)购房指南:房产证上的建筑面积是怎么算出来的?
买房的时候,面积相差多少,意味着房子的整体价值都会有一个变化。
什么变化呢? 最常见的就是交税差别,交易费用的差别。 然而,开发商在盖和昌都汇华郡小区的房子的时候,原来必须执行70/90政策,就意味着70%的钢铁新村小区的房子在90平米以下。 那么,开发商就会设计很多89.4平米,89.7平米这样的户型。 若是一不小心超了90平米呢? 坏了! 90平米以下税费1%,90平米以上现在是1.5%,原来是3%,这一差距可就太大了。 那么,89.7平米这样的户型,到售楼部,售楼小姐拿出一张户型图,这个面积是什么面积呢? 就是所谓的建筑面积! 我们理解的建筑面积,就是使用面积加上公摊面积,简单的理解,使用面积是建筑面积的75%左右。 建筑面积实际包括三项,即使用面积、辅助面积和结构面积。 因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的计算方是非常重要的。, 买房的时候,就是按照建筑面积计算的,多一点,少一点,必须得清楚,都是怎么计算的呢? 第一:在住宅建筑中,计算建筑面积的范围和规则有哪些? 一是单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 二是多层或高层住宅建筑的建筑面积,是按各层建筑面积的总和计算,其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算,二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。  三是地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积,按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。 四是用深基础做地下架空层加以利用,层高超2.2米的,按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 五是穿过建筑物的通道,建筑物内的门厅、大厅不论高度如何,均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。 六是电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。 七是住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用),层高超过2.2米的,按技术层外围水平面积计算建筑面积。 八是独立柱雨蓬,按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬,按外围水平面积计算建筑面积。 九是突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 十是两个建筑物之间有顶盖的架空通廊,按通廊的投影面积计算建筑面积。 十一突出墙面的门斗,眺望间,按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 第二:计算一半面积的建筑物有哪些? 一是封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 二是住宅建筑内无楼梯,设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯,并设室外楼梯(包括疏散梯)的,其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 三是无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。 由此,可以看出,住宅的建筑面积计算起来比较复杂,不仅规定多,而且专业性、技术性非常强。 消费者在购房时,如果对此不了解,或者对计算出的结果表示怀疑,可以咨询专业人员或请专门测量机构,依照上述标准重新测量计算。 第三:在住宅的建筑中,不计算建筑面积的范围有那些? 一是突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板,如:柱、垛、勒脚等。 二是检修、消防等用的室外爬梯,宽度在60厘米以内的钢梯。 三是独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。 四是没有围护结构的屋顶水箱间。 五是层高在2.2米以内的技术层(设备层)。 六是单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。 七是层高小于2.2米的深基础地下架空层,坡地建筑物吊脚架空间。 点评: 一是计算建筑面积是一个定的规则,但是亏损面积是开发商一贯的伎俩,因为一个小区亏上几百平米,平均到户一点感觉都没有,但是却产生出巨大的利润,放在北京三环内,那可是上亿了。 二是房产证上的那个面积就是建筑面积,一切的和房子有关的数据,几乎都是和房产证上标注的这个面积挂钩,包括抵押,确权,甚至划归土地证都会和建筑面积有关,建筑面积是一个定的面积。 三是居住的房子,实际使用面积就会缩小很多,都均摊了上面的一些项目中了,这一点必须搞清楚,所以小区里的很多建筑,业主是掏了钱的,享有所有权的,应该归属业主委员会管理的资产,甚至包括很多露天车位。 |